Mietrecht

Abmahnung

Eine fristlose Kündigung darf erst dann ausgesprochen werden, wenn sich die Abmahnung als erfolglos herausgestellt hat.

Kommt eine Vertragspartei ihren Pflichten nicht nach, wird zum Beispiel dem Mieter die Mietsache nicht überlassen oder später durch den Vermieter ganz oder teilweise wieder entzogen, muss der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist geben, ihm den Besitz wieder einzuräumen. Erst wenn diese Frist ergebnislos verstrichen ist, darf er fristlos kündigen. Besteht die Pflichtverletzung in einem Unterlassen, kommt die Miete zum Beispiel immer zwei oder drei Wochen zu spät oder belästigt ein betrunkener Mieter nachts seine Wohnungsnachbarin, muss dieser Mieter abgemahnt werden.

Die Abmahnung besteht aus zwei Teilen. Im ersten Teil wird das vertragswidrige Verhalten des Vertragspartners festgestellt, gegebenenfalls unter Hinweis auf den bestehenden Mietvertrag. Im zweiten Teil wird der Andere darauf hingewiesen, dass, wenn er das Fehlverhalten fortsetzt oder weitere Vertragsverstöße vorkommen sollten, er mit einer fristlosen Kündigung zu rechnen hat.

Insofern unterscheidet sich die Abmahnung von der Ermahnung, in der nur das Fehlverhalten des anderen dargelegt ist mit dem Hinweis, sich zu ändern oder Fehler abzustellen.

Im Gegensatz zur Ermahnung enthält eine Abmahnung also noch einen Warnhinweis mit der Androhung der fristlosen Kündigung als Sanktion bei weiteren Vertragsverstößen. Bei geringfügigen Verstößen kann eine Ermahnung ausreichend sein, quasi als Vorbereitung einer Abmahnung.

Es besteht kein Formzwang, weder Schriftform noch elektronische oder Textform (§ 126 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)). Die Abmahnung kann daher auch mündlich erfolgen. Als Nachweis für eine spätere, fristlose Kündigung empfiehlt es sich aber die Schriftform zu wählen oder zumindest einen Zeugen hinzu zu ziehen, der vorab eine entsprechende Aktennotiz fertigt und unterzeichnet.

Eine mündlich abgegebene Erklärung wird wirksam, wenn sie der Empfänger wahrnimmt. Erfolgt die Abmahnung schriftlich, wird sie gemäß § 130 BGB dann wirksam, wenn sie dem Anderen zugeht. Dies kann durch persönliche Aushändigung gegen Empfangsbestätigung oder durch einen Zeugen geschehen, aber auch auf postalischem Wege (wegen des Nachweises am besten per Einwurf-Einschreiben). § 132 BGB sieht auch die Zustellung durch den Gerichtsvollzieher als Vermittler vor.

Die Abmahnung ist an keine Frist gebunden, insbesondere nicht an die 14-Tagesfrist des § 626 BGB etwa analog zu Arbeitsverhältnissen.

Sie sollte aber im zeitlichen Zusammenhang zu dem Fehlverhalten der anderen Partei stehen. Die Abmahnung wirkt auch nicht unbegrenzt. Zahlt ein wegen verspäteter Mietzahlung abgemahnter Mieter zwei Jahre lang die Miete wieder pünktlich, so kann bei einer erneuten, unpünktlichen Zahlung nicht sofort fristlos unter Bezugnahme auf die vor zwei Jahren erfolgte Abmahnung gekündigt werden. Es muss erst erneut eine Abmahnung ausgesprochen werden.

Als rechtliche Voraussetzung und zur Vorbereitung einer später auszusprechenden, fristlosen Kündigung hat die Abmahnung - nicht nur im Arbeitsrecht - große Bedeutung. Sie kann zurückgewiesen werden. Der Abgemahnte hat Anspruch auf die Beseitigung einer unberechtigten Abmahnung. Diesen Anspruch kann er auch gerichtlich verfolgen. Auf eine Abmahnung kann nur auf Grund besonderer Umstände verzichtet werden. Diese sind in § 543 Absatz 3 Satz 2 BGB aufgeführt:

  • die Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg;

  • die sofortige Kündigung ist unter Abwägung der beiderseitigen Interessen aus besonderen Gründen gerechtfertigt oder

  • der Mieter befindet sich in Zahlungsverzug gemäß § 543 Absatz 2 Ziffer 1 Satz 3 BGB.

In diesen Fällen darf die fristlose Kündigung sofort ausgesprochen werden.

Entwertung und Abschwächung der Abmahnwirkung

Die fristlose Kündigung hat erhebliche Auswirkungen. Auf Grund der sofortigen Beendigung des Mietvertrages muss sich der Vermieter einen neuen Mieter suchen und erleidet einen Mietausfall. Der Mieter wird wohnungslos. Beide Parteien werden daher mit dem letzten Schritt, nämlich der fristlosen Kündigung, zögern und lieber noch einmal abmahnen in der Hoffnung, dass der andere dann sein vertragswidriges Verhalten aufgibt. Dies wird insbesondere der Fall sein, wenn eine gewisse Zeit seit der letzten Abmahnung vergangen ist, der neue Vertragsverstoß nicht ganz so gewichtig ist, sich der andere für den Vertragsverstoß entschuldigt oder ihn nicht zu verantworten hat.

Das Bundesarbeitsgericht hat in den Jahren 2000 und 2004 Entscheidungen zur abschwächenden Wirkung wiederholter Abmahnungen getroffen. Danach soll sich die eine Partei nicht auf eine Abmahnung berufen, die schon länger zurückliegt, insbesondere dann, wenn sich der Andere inzwischen vertragstreu verhalten hat. In diesem Fall soll bei erneutem Vertragsverstoß nochmals abgemahnt werden.

Abmahnungen sollen nicht wiederholt und häufig, insbesondere nicht in kurzen Abständen ausgesprochen werden.

Die Warnfunktion werde abgeschwächt, wenn ständig mit der fristlosen Kündigung beim erneuten Vertragsverstoß gedroht, dann aber doch nur wieder neu abgemahnt werde. Dadurch untergrabe der Abmahnende seine eigene Glaubwürdigkeit. Wiederholte Abmahnungen über lange Zeit ohne Ausspruch der immer wieder angedrohten Kündigung würden Zweifel beim Anderen erwecken, ob überhaupt die Drohung wahrgemacht werden soll. Aus der Abmahnung müsse quasi eine Steigerung erkennbar sein bis hin zu einer „letzten Abmahnung“ mit besonderer Eindringlichkeit, auf die dann bei weiterem Fehlverhalten konsequenterweise die Kündigung folgt.

An dieser für das Arbeitsrecht aufgestellten aber auf das Mietrecht durchaus übertragbaren Rechtsprechung wurde erhebliche Kritik geübt. Es müsse dem Abmahnungsberechtigten selbst überlassen bleiben, wie er die einzelnen Vertragsverstöße des Anderen gewichtet, ob er sie ignoriert, es bei einer Ermahnung belässt oder tatsächlich erneut abmahnt. Auch dürfe kein Druck für den Kündigungsberechtigten aufgebaut werden, der die „letzte Abmahnung“ bereits ausgesprochen hat, bei einem weiteren Vertragsverstoß dann aber doch auf die Kündigung verzichtet, weil er keinen neuen Mieter hat und Mietausfall befürchten muss.

Wenn er es in diesem Fall bei einer weiteren Abmahnung belässt, dürfe daraus nicht der Schluss gezogen werden, seine Abmahnungen seien nicht so ernst gemeint.

Keinesfalls dürfe sich der Abgemahnte darauf berufen, er habe davon ausgehen können, dass eine Kündigung sowieso nicht erfolgen werde. Dies würde zu nicht hinnehmbaren rechtlichen und wirtschaftlichen Nachteilen führen.

Es ist sorgfältig zu prüfen, ob ein Verhalten des Anderen tatsächlich vertragswidrig ist und ob eine Ermahnung ausreicht oder schon eine Abmahnung geboten ist. Auf Grund der Gewichtung der Abmahnung als Vorstufe der fristlosen Kündigung sollte von ihr zurückhaltend Gebrauch gemacht werden. Eine zu Unrecht ausgesprochene und als Maßnahme überzogene Abmahnung wirkt sich auf das bestehende Mietverhältnis auch aus menschlicher Sicht negativ aus. Es ist schwierig, nach einer ausgesprochenen Abmahnung beim anderen Vertragsteil noch Gesprächsbereitschaft zu finden.



Stand: 07.02.2014


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